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《國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告(征求意見稿)》公開征求意見

2025-05-16 16:32 來源：中國會計網(wǎng)

　　為加強土地增值稅管理，規(guī)范土地增值稅征管工作，國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局草擬了《國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告(征求意見稿)》，根據(jù)稅務(wù)規(guī)范性文件管理相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)向社會公開征求意見。公眾可在2025年5月29日前通過國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局電子郵箱(xinjiangshuiwu@163.com)或者信函方式(地址：烏魯木齊市天山區(qū)青年路397號國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處，郵政編碼830002)提出意見建議。

　　稅屋附件：

　　1.國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告(征求意見稿)

　　2.關(guān)于《國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告(征求意見稿)》的政策解讀

國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局

2025年4月30日

　　附件1

國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告(征求意見稿)

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題公告如下：

　　一、關(guān)于土地增值稅清算單位及項目報告時間

　　土地增值稅以政府有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位。同一清算單位中包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率和應(yīng)納稅額。

　　納稅人應(yīng)當(dāng)自獲得建筑工程施工許可之日起30日內(nèi)，向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅項目報告，項目信息發(fā)生變化的，應(yīng)自變化之日起30日內(nèi)辦理變更報告。

　　二、關(guān)于土地增值稅清算申報資料

　　納稅人辦理土地增值稅清算申報時應(yīng)提供以下資料：

　　(一)土地增值稅清算申報表及其附表;

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明及相關(guān)資料，主要包括項目立項、分期、用地、總建筑面積、可售建筑面積、不可售建筑面積、容積率、關(guān)聯(lián)方交易、融資、銷售、扣除項目、稅款繳納、成本和費用的分?jǐn)偡绞降然厩闆r;

　　(三)不動產(chǎn)權(quán)證(或國有土地使用證)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、現(xiàn)售備案證、商品房竣工驗收備案表、測繪報告等;

　　(四)國有土地使用權(quán)出讓(轉(zhuǎn)讓)合同、金融機構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計合同、建筑安裝工程合同、材料和設(shè)備采購合同、項目工程結(jié)算書、銀行貸款利息結(jié)算憑證、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表等;

　　(五)納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行清算鑒證的，應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》;

　　(六)主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他清算資料。

　　納稅人辦理土地增值稅清算申報時，應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。

　　三、關(guān)于土地增值稅清算審核期限

　　主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申報后，除特殊情形外，應(yīng)自受理清算申報之日起90日內(nèi)完成清算審核，并出具清算審核結(jié)論。

　　四、關(guān)于土地增值稅預(yù)征

　　納稅人自取得首張《商品房預(yù)售許可證》或現(xiàn)售備案證之日起，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同房地產(chǎn)類型，按月申報預(yù)繳土地增值稅。

　　預(yù)征申報稅款所屬期截止日為稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申報時的上一個預(yù)征稅款所屬期末。

　　土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款或銷售收入÷(1+增值稅適用稅率或征收率)。

　　五、關(guān)于土地增值稅清算收入、銷售面積的歸集時間

　　納稅人辦理土地增值稅清算申報時，確認(rèn)土地增值稅清算收入、銷售面積的截止時間為稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申報時的上一個預(yù)征稅款所屬期末。

　　六、關(guān)于共同成本、費用分?jǐn)?/div>

　　不同清算單位之間或同一清算單位中不同類型房地產(chǎn)之間的共同成本、費用，應(yīng)按以下方法分?jǐn)偅?/div>

　　(一)不同清算單位之間的共同成本、費用中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補償費”，按照各清算單位的占地面積計算分?jǐn)?其他成本、費用，按照可售建筑面積計算分?jǐn)偂?/div>

　　(二)同一清算單位中不同類型房地產(chǎn)的共同成本、費用，按照可售建筑面積計算分?jǐn)偂?/div>

　　七、關(guān)于土地增值稅清算扣除項目

　　土地增值稅清算扣除項目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

　　(一)經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生的，且其發(fā)生時間不晚于清算項目竣工驗收備案;

　　(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的;

　　(三)計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除;

　　(四)扣除項目金額應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條的規(guī)定，準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆;

　　(五)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/div>

　　八、關(guān)于分期繳納土地出讓金支付的利息

　　土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，實際支付并取得合法有效憑證的，列入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”予以扣除。

　　九、關(guān)于公共設(shè)施

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、地上停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，滿足下列條件之一的，其成本、費用可以扣除：

　　(一)縣級以上人民政府及其相關(guān)部門出具的文件中規(guī)定或經(jīng)人民法院確認(rèn)歸全體業(yè)主所有的;

　　(二)在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中登記或備案記載為全體業(yè)主所有的;

　　(三)經(jīng)住建部門備案的商品房買賣合同中注明歸全體業(yè)主所有的;

　　(四)已移交給業(yè)主委員會的;

　　(五)業(yè)主委員會尚未成立無法辦理移交手續(xù)，但納稅人提供行政主管部門書面證明歸全體業(yè)主所有的。

　　十、關(guān)于地下車位(車庫、儲藏室)

　　納稅人轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)地下車位(車庫、儲藏室)的，按權(quán)屬登記簿上列明的房地產(chǎn)類型清算，未列明的，按其他類型房地產(chǎn)清算，在清算時確認(rèn)收入，扣除相應(yīng)的成本、費用，分?jǐn)偼恋爻杀尽?/div>

　　納稅人轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)地下車位(車庫、儲藏室)使用權(quán)或自用的，在清算時不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本、費用，不分?jǐn)偼恋爻杀尽?/div>

　　十一、關(guān)于人防設(shè)施

　　納稅人依法配建并驗收合格的人防設(shè)施，建成后由行政主管部門接收的，人防設(shè)施建造支出允許扣除;建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，人防設(shè)施建造支出允許扣除;建成后全體業(yè)主(業(yè)主委員會)實際占有、使用或收益的，人防設(shè)施建造支出允許扣除。

　　納稅人未按規(guī)定建造人防設(shè)施，但繳納人防工程易地建設(shè)費并取得合法有效憑證的，允許扣除。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓由人防設(shè)施改建的車位、車庫、儲藏室等使用權(quán)或自用的，在清算時不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本、費用，不分?jǐn)偼恋爻杀尽?/div>

　　十二、關(guān)于房屋裝修

　　納稅人銷售已裝修的房屋，在商品房買賣合同中明確約定房價包含裝修費用的，實際發(fā)生的裝修支出允許扣除。

　　裝修支出是指納稅人隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的附屬設(shè)備和配套設(shè)施的支出，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，不包括可移動的家具、電器、裝飾用品或與房屋連接但拆除后無實質(zhì)性損害的物品。

　　納稅人規(guī)劃面積外建造的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施發(fā)生的成本、費用，在清算時不得扣除。

　　十三、關(guān)于印花稅和地方教育附加扣除標(biāo)準(zhǔn)

　　因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，按企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度規(guī)定計入“稅金及附加”科目的，在計算土地增值稅時作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。

　　十四、關(guān)于整體購買未竣工項目繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓加計扣除

　　納稅人整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其購買未竣工房地產(chǎn)所支付的價款及契稅允許扣除，但不得作為“財政部規(guī)定的其他扣除項目”計算的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項目處理按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　十五、關(guān)于核定征收率

　　在土地增值稅清算中，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第三十四條所列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可實行核定征收，住宅核定征收率不得低于5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率不得低于10%。

　　尾盤申報時，不同類型房地產(chǎn)的核定征收率應(yīng)與清算時保持一致。

　　納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

　　十六、關(guān)于清算稅款辦理期限

　　清算審核結(jié)論為補稅的，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機關(guān)清算審核結(jié)論通知之日起30日內(nèi)完成補稅;清算審核結(jié)論為退稅的，應(yīng)按照規(guī)定辦理退 (抵)稅手續(xù)。

　　本公告自發(fā)布之日起施行。《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告》(新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2016年第6號，國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局2018年第3號修改)同時廢止。

關(guān)于《國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告(征求意見稿)》的政策解讀

　　為加強土地增值稅管理，規(guī)范土地增值稅征管工作，國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局發(fā)布了《新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告》(以下簡稱《公告》)。現(xiàn)解讀如下：

　　一、《公告》的出臺背景

　　為統(tǒng)一全區(qū)土地增值稅政策執(zhí)行口徑，增強土地增值稅政策的確定性和一致性，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》及現(xiàn)行土地增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本公告。

　　二、《公告》的主要內(nèi)容解讀

　　(一)公共設(shè)施移交給業(yè)主委員會應(yīng)如何把握?

　　納稅人存在《公告》第九條第四款規(guī)定情形的，應(yīng)提供業(yè)主委員會接收有關(guān)公共設(shè)施的書面文件。例如：經(jīng)公證部門公證的移交全體業(yè)主(業(yè)主委員會)所有的書面證明資料，以及通過所在地市級或市級以上具有國家統(tǒng)一刊號公開發(fā)行的報紙、新聞媒體發(fā)布的公告。

　　(二)人防設(shè)施建造支出允許扣除的情形應(yīng)如何把握?

　　1.人防設(shè)施的驗收合格以取得《人防工程驗收合格證》(人防竣工驗收備案登記表)為標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.納稅人提交全體業(yè)主(業(yè)主委員會)實際占有、使用或收益證明資料的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予認(rèn)可，相應(yīng)的成本、費用準(zhǔn)予扣除。例如：提供經(jīng)公證部門公證的移交全體業(yè)主(業(yè)主委員會)所有的書面證明資料，以及通過所在地市級或市級以上具有國家統(tǒng)一刊號公開發(fā)行的報紙、新聞媒體發(fā)布的公告。公告應(yīng)寫明相關(guān)人防設(shè)施面積等詳情，并明確收益歸項目全體業(yè)主所有，成立項目業(yè)主委員會的，應(yīng)由項目業(yè)主委員會辦理接收;項目業(yè)主委員會未成立的，由物業(yè)管理公司代為辦理接收和使用管理。

　　三、《公告》的發(fā)布實施

　　《公告》自發(fā)布之日起施行。本公告施行前，稅務(wù)機關(guān)尚未出具清算審核結(jié)論的，適用本公告;已出具清算審核結(jié)論的，不作調(diào)整。