江蘇省資產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)技術(shù)導(dǎo)師團(tuán)執(zhí)業(yè)問題解答[三]

 

江蘇省資產(chǎn)評估協(xié)會       2025-1-16

 

　　以下問題解答系根據(jù)江蘇省資產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)技術(shù)導(dǎo)師團(tuán)日常開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)幫扶中，針對大家遇到的典型問題解答整理而成，僅代表專業(yè)技術(shù)導(dǎo)師個人意見，供會員執(zhí)業(yè)參考，不應(yīng)被視為對相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的解讀，不能替代資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中結(jié)合項目實際情況進(jìn)行的職業(yè)判斷。

 

　　問題：

 

　　1.評估基準(zhǔn)日如何選擇。法院委托評估樓上漏水造成樓下門店的裝修損失。漏水是2023年冬天發(fā)生的，2024年評估機構(gòu)收到委托查勘現(xiàn)場后，讓法院補充修復(fù)方案，法院委托了一家第三方機構(gòu)出具了修復(fù)方案。后經(jīng)與該第三方機構(gòu)溝通對接，法院約了出具修復(fù)方案的第三方與評估機構(gòu)共同再次查勘現(xiàn)場，并出具了補充修復(fù)方案，重新確認(rèn)了修復(fù)工程量。因為前后間隔時間較長，評估基準(zhǔn)日應(yīng)該確定為哪個時間比較合適?

 

　　2.損失評估是否考慮成新率。委托書上明確評估的是損失，漏水造成的裝修損失要不要考慮成新率?法官認(rèn)為這屬于專業(yè)問題，由評估師自行判斷，那么我們該如何處理?

 

　　解析：上述兩個問題均屬于侵權(quán)財產(chǎn)損失的評估問題。

 

　　1.評估基準(zhǔn)日的確定。本案出現(xiàn)了三個關(guān)鍵時點，即2023年財產(chǎn)損失發(fā)生時、評估機構(gòu)首次現(xiàn)場勘察日、評估機構(gòu)第二次現(xiàn)場勘察日。

 

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第1184條的規(guī)定，“侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算”。因此，一般而言，評估基準(zhǔn)日通常為財產(chǎn)損失發(fā)生日。

 

　　全國人大法工委在《中華人民共和國民法典釋義及適用指南(下冊)》中進(jìn)一步指出，一般說來，市場價格會有上升或下降的可能，一個侵權(quán)案件審判終結(jié)需要時日，如果對于價格標(biāo)準(zhǔn)不作確定，則可能在司法實踐中引起混亂，侵權(quán)行為發(fā)生時、訴訟開始時、訴訟終結(jié)時等都可能成為裁判者考慮的時間點，由于市場價格的波動，不同的時間點賠償?shù)臄?shù)額就會不同。為了避免司法實踐中可能出現(xiàn)規(guī)則運用上的不統(tǒng)一，本條需要明確對財產(chǎn)損失的計算標(biāo)準(zhǔn)，最終確定以財產(chǎn)損失發(fā)生的時間點計算損失，主要考慮兩點:一是“損失發(fā)生時”相比較其他時間點最容易固定和掌握。其他時間點上，如起訴日、立案日、裁判日等均存在不確定，有可能存在同一類型案件確定時間不同的情況，不利于統(tǒng)一財產(chǎn)損失的計算點，二是本條還規(guī)定了“其他合理方式計算”確定損失的方法。當(dāng)價格波動較大時，為了使被侵權(quán)人獲得充分的救濟(jì)，裁判者可以以其他合理方式確定損失。考慮到實踐的復(fù)雜性，沒有限定“其他合理方式”的范圍，由裁判者結(jié)合具體案情自由裁量。

 

　　在目前的司法實務(wù)當(dāng)中，出于有利于充分保障賠償權(quán)利人合法利益之考慮，對于時間跨度長、特別是市場價值波動大，當(dāng)事人原產(chǎn)權(quán)安置權(quán)益需要通過貨幣化方式實現(xiàn)的，亦可結(jié)合當(dāng)事人的主張和在案證據(jù)，酌情選擇。

 

　　綜上，評估基準(zhǔn)日的確定應(yīng)由人民法院給出明確意見;在法院沒有給出明確意見前，應(yīng)與法院充分溝通，提出專業(yè)建議，最終由法院確定。

 

　　2.裝修損失評估是否考慮成新率的問題。是否考慮成新率具體應(yīng)參考人民法院確定的修復(fù)方案而定，并盡可能征求法院意見。通常情況下，整個獨立空間全部損失的，考慮成新率更為合適。“舊貌換新顏”，被侵權(quán)人獲得了全新的、額外的補償，有違“損失填平原則”。因漏水造成房屋室內(nèi)、室外裝飾裝修及家具、電器、設(shè)備等物品受損而產(chǎn)生的財產(chǎn)損失，在計算成新率時，應(yīng)充分考慮各類資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。

 

　　局部更換或修復(fù)的，不考慮成新率，一般情況下考慮成新率后財產(chǎn)損失難以覆蓋必要的修復(fù)費用;無法修復(fù)需更換的家具、電器、設(shè)備等，評估時應(yīng)考慮成新率。

 

　　3.最后，需要提醒大家注意的是，司法訴訟案件中涉及的財產(chǎn)損失評估，是對特定時點(如損失發(fā)生時)財產(chǎn)損失金額的判斷，因此，該評估結(jié)論的使用有效期僅在人民法院審理該案件期間確定該評估基準(zhǔn)日財產(chǎn)損失金額時有效，不同于一般產(chǎn)權(quán)交易目的下評估結(jié)論使用有效期的確定。

 

　　執(zhí)筆人：中企華中天  李斌

 

　　審核人：金證評估 徐曉斌 中聯(lián)評估  岳修奎

 

　　天健華辰  陳小兵  北方亞事  李德沁