江蘇省資產評估行業專業技術導師團執業問題解答[十]

以下問題解答系根據江蘇省資產評估行業專業技術導師團日常開展業務指導和技術幫扶中，針對大家遇到的典型問題解答整理而成，僅代表專業技術導師個人意見，供會員執業參考，不應被視為對相關法律法規、資產評估執業準則的解讀，不能替代資產評估專業人員在執業中結合項目實際情況進行的職業判斷。

問題：A公司對B公司進行增資，現委托評估機構對B公司股東全部權益進行評估。評估機構根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況分析，擬分別采用收益法和資產基礎法進行評估。

B公司是一家商業管理公司，主要資產是一處位于C省D市的大型商業家紡城E對應的房地產(以下簡稱“家紡城E”)。家紡城E是以虛擬產權式商鋪形式上市對外銷售，由購房者返租并委托B公司統一經營。購房者每年收取固定租金回報，同時B公司承諾自出售之日起滿五年，購房者即可以要求B公司按原房價回購，也可以不行使回購權，繼續委托B公司經營獲取租金。出售日滿五年后，部分購房者行使了回購權，B公司對該部分購房者持有房產進行了回購。本次評估范圍中的家紡城E為截至評估基準日B公司已經回購的房地產。

資產基礎法評估中，資產評估師采用市場法和收益法對家紡城E房地產進行評估，選取了評估基準日附近時點B公司的三個商鋪回購案例作為市場法的可比交易實例。

請問房地產市場法評估中選取交易實例時應當關注哪些問題?B公司的回購案例是否可以直接作為房地產市場法的交易實例?

解析：資產基礎法下企業價值評估中，資產評估人員應充分關注被評估單位主要資產的權屬狀況、商業模式、營銷策略和現有合同約定的權利與義務等特定因素對企業價值的影響。在采用市場法評估相關資產時所選取的可比交易實例應當具有可比性。

一、產權式商鋪介紹

1.產權式商鋪的含義

產權式商鋪是指房地產開發商將整體的商業建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售，業主購買并辦理產權登記后享有產權但不直接經營，而是由開發商統一經營管理，業主定期、定額獲取回報的房地產銷售經營模式。產權式商鋪的核心特點是所有權與經營權相分離，這種模式要求業主在委托經營期間不直接經營商鋪，僅享有收益權和處分權，但不直接占有和使用商鋪?。

2.產權式商鋪的形式

產權式商鋪主要有兩種形式：獨立產權式商鋪和虛擬產權式商鋪?。獨立產權式商鋪是指開發商將商場進行物理形態上的實質分割，每個商鋪有明確的四至界限，業主可以獨立經營。而虛擬產權式商鋪則是開發商僅對商場進行概念上的面積分割，沒有明確的四至界限，業主無法自行經營，需要通過開發商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營?。

綜上，該項目涉及的家紡城E對應的產權式商鋪形式是虛擬產權式的售后可回購商鋪。

二、市場法交易實例的選取要求

1.基本要求

市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。

《資產評估執業準則——不動產》第十七條“采用市場法評估不動產時，應當收集足夠的交易實例”。第十八條“用作參照物的交易實例應當具備下列條件：(一)在區位、用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與評估對象類似;(二)成交日期與評估基準日接近;(三)交易類型與評估目的相適合;(四)成交價格為正常價格或者可以修正為正常價格”。

2.具體要求

(1)選取交易實例的數量要求

從理論上講，即使只有一個交易實例，只要對其成交價格處理得“恰當”，也可以得出評估對象的價值。但由于實際評估中存在信息不完全等情況，對交易實例成交價格的處理不可能做到完全“恰當”。因此，為了減少評估誤差、提高評估可信度，需要選取多個交易實例，選取的交易實例理論上越多越好。但如果要求選取的交易實例過多，一是可能因適合作為交易實例的數量有限而難以做到，二是會大大增加不必要的評估工作量和成本，因此從某種意義上講，選取交易實例主要在于精而不在于多，從行業習慣來說，一般情況下不少于3個交易案例。

(2)選取交易實例的質量要求

選取的交易實例是否合適，直接關系到市場法測算結果的準確性，因此應慎重、恰當選擇。選取的交易實例質量一般需要符合下列要求：

①交易實例的交易方式應適合評估目的

房地產交易有買賣、租賃等方式。如果是為買賣目的評估，則應選取買賣實例為交易實例;如果是為租賃目的評估，則應選取租賃實例為交易實例。房屋征收補償、抵押拍賣、關聯交易實例一般不應作為交易實例。

②交易實例房地產應與評估對象房地產相似

交易實例房地產應是評估對象的類似房地產，需與評估對象的區位、用途、權利性質、檔次、規模相當，建筑結構相同。

③交易實例的成交日期應接近評估基準日

這里的“接近”是相對的，如果房地產市場價格較平穩，則較早之前成交的實例仍有較大參考價值，可選為交易實例;而如果房地產市場價格變化快，則只有近期成交的實例才有說服力，才可選為交易實例。

④交易實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格

正常價格是指在公開市場上交易雙方均充分了解市場信息、以平等自愿方式達成的交易價格，是競爭市場的正常交易的結果。這類交易實例應當首選為可比實例。

綜上，采用市場法對不動產進行評估，應選擇符合一定數量和質量要求的交易實例，作為比較參照的可比交易實例。

三、特殊交易案例作為可比交易實例的恰當性

家紡城E虛擬產權式的售后可回購商鋪實質上是一種售后回購交易。售后回購交易是指賣方在銷售商品的同時，與購貨方簽訂合同，規定日后按照合同條款(如回購價格等內容)，將售出的商品又重新買回的一種交易方式。通常情況下，售后回購業務中所售商品所有權上的主要風險和報酬沒有從銷售方轉移到購貨方，交易中可能存在非市場因素(如融資目的、固定回報承諾)，是一種特殊的銷售和融資結合的交易方式?。因此，我們認為，這種情形下形成的交易案例具有以下特點：

(1)回購價格受制于原始銷售合同約定，反映的是歷史契約關系而非當前市場供需;

(2)五年鎖定期導致價格形成機制偏離即期市場;

(3)統一經營管理模式可能虛化產權獨立性，與普通商鋪交易存在本質差異。

綜上所述，可比交易實例的選取應適合本次評估的特定目的和資產現狀，通常買賣、租賃等方式是較為常見的交易方式，房屋征收補償、抵押拍賣、關聯交易實例一般不應作為交易實例。舉輕以明重，家紡城E這種虛擬產權式的售后回購案例，是以銷售和融資結合的特殊復雜交易方式，更不宜直接作為市場法評估中的可比交易實例。

執筆人：嘉學評估 章 慶

審核人：中聯評估 岳修奎、北方亞事 李德沁、天健華辰 陳小兵、金證評估 徐曉斌