吉林市人民政府辦公室關于吉林市促進房地產市場平穩健康發展的意見(試行)

吉市政辦規〔2023〕1號        2023-03-27

各縣(市)區人民政府，各開發區管委會，市政府各委辦局、直屬機構：

　　為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，大力支持剛性和改善性住房需求，增信心、防風險、促轉型，提振信心預期、推動消費回暖，促進市場平穩健康發展，經市政府2023年第2次常務會議討論通過，制定本意見。

　　一、完善政策提高建設品質

　　(一)根據項目用地規模，按照控制性詳細規劃及相關標準要求，集中布局、集中配建，合理配置托幼、社區服務及文體活動、衛生服務、老年養護、商業服務等設施，充分滿足居民實際需求。(市規劃和自然資源局)

　　(二)鼓勵提高住宅品質。每套住宅頂層起居室允許設置一處不超過二層的通高，通高部分面積總和控制在本層建筑面積的20%之內。住宅公共門廳、大堂和因立面造型需要頂層局部出屋面不超過4.5米部分可不計入超高范圍。(市規劃和自然資源局)

　　(三)對新供應的房地產開發用地項目土地出讓價款達到1億元(含)以上的，可以采取分期支付方式，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過1年。(市規劃和自然資源局)

　　(四)支持居住用地商業兼容比例靈活處置。對于已取得土地使用權的項目，居住用地商業兼容比例，在滿足配套要求及不改變用地性質、容積率的情況下，可在辦理建設工程規劃許可證審批階段依申請按最低限進行調整，重新出具規劃條件、補繳土地出讓金后核發規劃許可。(市規劃和自然資源局)

　　(五)主城區內已經建成的正在銷售的公寓項目，在滿足住宅需要的消防、供水、供氣、供電等相關條件下，可以采取補交土地出讓金的方式，申請將商業用地調整為住宅用地。(市規劃和自然資源局)

　　(六)房地產開發項目實行“分棟”首次登記和分期規劃驗收。已經完成工程建設的部分建筑物可分棟進行規劃核實。在取得竣工工程備案證和開發企業承諾按規劃完成整體建設項目的情況下，對已完成竣工驗收備案的部分建筑物，辦理不動產首次登記;對未按期交付的房地產開發項目，在符合相關規劃要求且社區、物業用房、幼兒園等配套建筑已先期按要求完成教育等行業主管部門驗收的前提下，可實現已完成建設的建筑物分期規劃核實，規劃核實后，可先行向相應的權利人發放無土地分攤面積的不動產登記證。(市規劃和自然資源局、市住房和城鄉建設局)

　　(七)放寬不動產轉移預告登記條件。以出讓方式取得的房地產開發用地，對開發投資總額未達到25%的，按照“先投入后轉讓”的原則，交易雙方簽訂轉讓合同，經所在各城區政府、開發區管委會同意，可申請辦理不動產轉移預告登記,待開發總額達到法定轉讓要求時，再依法辦理不動產轉移登記。預告登記權利人可以憑不動產預告登記證明及其他必要材料向有關部門申請辦理建設項目報建、銷售等手續。(市規劃和自然資源局)

　　(八)建立項目開工“綠色通道”。對省市春季集中開工項目主體工程施工前已取得《建設用地規劃許可證》，已確定施工、監理單位的新建項目, 經施工許可審批部門同意后，允許提前進場進行土地平整、搭建圍擋施工暫設、臨水臨電接入、土方施工、降水施工等非主體工程施工。(市住房和城鄉建設局)

　　(九)保障購房者權益，確保房地產開發項目如期交付使用。完善項目周邊基礎設施配套，方便百姓就醫、就學、出行。項目周邊醫院、學校、道路、公交、水、電、氣、熱和綠化等配套設施按規劃及時建設到位。配套建設工程超前列入各級政府年度投資計劃，確保小區基礎設施配套與小區項目交付同步完成建設。(市住房和城鄉建設局、各城區政府、開發區管委會)

　　二、盤活資產釋放消費潛力

　　(十)盤活地下室、車位資產。對已取得國有土地使用權并已辦理《不動產權證書》的地下室、地下車位，可以申請辦理抵押權登記。在符合規劃、人防要求并已繳納地下部分土地出讓價款的前提下，對地下室和有明確界址點的地下車位，依申請可以辦理不動產產權登記。(市規劃和自然資源局)

　　(十一)在建工程抵押項目“按套拆分”或“按棟拆分”實施注銷登記。已經辦理在建工程抵押的商品房，允許開發企業在符合按套(棟)拆分登記的條件下，經抵押權人同意對原抵押物及擔保的債權按套(棟)進行拆分并辦理抵押權變更登記，開發企業可按每套(棟)商品房擔保債權陸續清償所欠貸款并按套(棟)辦理抵押權注銷登記，盤活抵押商品房，緩解企業資金壓力。(市規劃和自然資源局、中國銀行保險監督管理委員會吉林監管分局)

　　(十二)調整抵押權登記限制條件。在辦理不動產首次登記后未售出的商品房，可以進行抵押權登記，資金優先保障項目建設需求;允許房地產開發企業在抵押權注銷后，申請將自持房屋狀態變更為現售商品房狀態。(市規劃和自然資源局、市住房和城鄉建設局)

　　(十三)允許項目局部開發預售。對未按期交付的房地產開發用地，符合土地分宗條件的，可簽訂補充合同，實現項目局部開發、預售。(市規劃和自然資源局、市住房和城鄉建設局)

　　(十四)穩步推進棚改貨幣化安置。根據棚改回遷戶意愿，鼓勵支持各區政府貨幣化購買城市區域內已辦理《商品房預售許可證》、已確定交付時間的商品住房用于回遷安置，提高棚改回遷安置效率。(市住房和城鄉建設局)

　　(十五)推動未登記房屋上市交易。為盤活二手房市場，促進新房交易。對已取得土地使用權但未及時辦理房屋所有權注銷登記(即“滅籍”)，導致無法辦理不動產登記的房屋，由各城區政府、開發區管委會出具書面承諾，明確辦理滅籍時間和承擔責任，先期辦理不動產登記手續，為房屋上市交易提供條件。新出讓土地應在出讓前完成滅籍手續。(市規劃和自然資源局、各城區政府、開發區管委會)

　　(十六)實行存量房“帶押過戶”。簡化抵押存量房交易程序，建立交易資金監管機制，開展已抵押存量房在未解除原抵押狀態下交易過戶(即“帶押過戶”)，符合條件經抵押權人同意實現同步完成抵押存量房過戶、受讓人抵押權新設、轉讓人原抵押權注銷等多個事項，節約交易雙方資金和時間成本。(市規劃和自然資源局、市住房和城鄉建設局、中國銀行保險監督管理委員會吉林監管分局)

　　(十七)積極支持二、三孩家庭購房。自2023年1月1日至2023年12月31日，購買城市規劃區范圍內國有土地上新建商品住房的二、三孩家庭，政府每平方米補貼100元，最高補貼額不超過1.44萬元。申報購房補貼截止時間為2024年6月30日。(市住房和城鄉建設局、市財政局)

　　(十八)鼓勵企業開展商品房團購活動。自2023年1月1日至2023年12月31日，面向全市組織有團購意向的項目企業開展商品住房團購活動。大力發展住房租賃市場。爭取專項資金支持，通過專業化經營主體批量購買庫存商品房，增加市場化租賃住房及保障性租賃住房有效供給，改善居住民生。鼓勵商業銀行按照市場化原則為租賃住房經營主體提供融資支持，完善批量收購房屋用于租賃住房的配套金融服務。(市住房和城鄉建設局、市財政局、中國銀行保險監督管理委員會吉林監管分局)

　　三、優化住房公積金貸款政策

　　(十九)提高個人住房公積金最高貸款額度。單職工繳存住房公積金的家庭最高貸款額度為50萬元，雙職工繳存住房公積金的家庭最高貸款額度為70萬元。(市住房公積金管理中心)

　　(二十)繼續優化住房公積金貸款條件。職工申請住房公積金貸款時不得有尚未結清的住房公積金貸款。職工如有未結清的其他貸款或擔保，其未結清貸款或擔保的額度納入借款人還款能力審核，確定實際住房公積金貸款額度。(市住房公積金管理中心)

　　(二十一)放寬存量房(二手房)貸款房齡要求。在貸款年限與房齡之和不超過40年，且貸款終止日期不大于存量房土地使用終止日期的情況下存量房房齡限制延長至30年。(市住房公積金管理中心)

　　(二十二)出臺“商轉公”貸款政策。即已經辦理商業貸款且具備住房公積金貸款資格的借款人，在正常還款期間，可申請將其商業貸款余額轉為住房公積金貸款。(市住房公積金管理中心)

　　(二十三)降低住房公積金貸款購房成本。下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。(市住房公積金管理中心)

　　四、加大財稅、金融支持力度

　　(二十四)支持建設用地使用權抵押融資。允許不以公益為目的的養老、教育、醫療等社會領域企業，用有償方式取得的建設用地使用權等財產進行抵押融資。抵押權實現時，不得改變土地用途。(中國銀行保險監督管理委員會吉林監管分局、市規劃和自然資源局)

　　(二十五)加大對建筑施工企業的融資支持。鼓勵商業銀行在依法合規、風險可控基礎上，滿足建筑企業合理融資需求。加強對項目資金的監管力度，合法合規加快釋放建設工程質量保證金，緩解企業流動性資金壓力。

　　為促進房地產開發項目加快復工復產，支持開發企業與承建方以借款形式簽訂《主債權及房地產抵押合同》，由承建方申請銀行貸款，辦理在建工程抵押權登記，貸款資金專項用于本項目續建支出。(中國銀行保險監督管理委員會吉林監管分局、市金融辦、市住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局)

　　(二十六)加大對房地產企業的金融支持。鼓勵各商業銀行在依法合規、風險可控的基礎上探索項目融資和企業總體狀況適度分離的信貸模式，實施信貸項目封閉管理，為優質房地產開發項目提供融資支持。

　　鼓勵各商業銀行支持房地產在建項目，在依法合規、風險可控基礎上，創新“廠房按揭”“物業支持貸款”等信貸產品，支持企業固定資產融資。

　　鼓勵金融機構探索發行房地產信托投資基金(REITs)產品，幫助房地產企業盤活存量資產，拓展多元化融資渠道，對于我市首單發行成功的商業銀行給予適當獎勵。(中國銀行保險監督管理委員會吉林監管分局)

　　(二十七)減輕個人住房消費負擔。支持商業銀行適度加大個人住房按揭貸款發放力度，鼓勵商業銀行按照依法合規、風險可控、商業可持續原則為居民家庭提供較優惠的個人住房貸款利率，對擁有1套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。(中國銀行保險監督管理委員會吉林監管分局)

　　(二十八)保障住房金融消費者合法權益。鼓勵依法自主協商延期還本付息，對在2020年至2022年期間受疫情影響的個人，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整，相關方都要依法依規、信守合同、踐行承諾。個人住房貸款已調整還款安排的，金融機構按新的還款安排報送信用記錄;經人民法院判決、裁定認定應予調整的，金融機構根據人民法院生效判決、裁定等調整信用記錄報送，已報送的予以調整。(中國銀行保險監督管理委員會吉林監管分局、市中級人民法院)

　　(二十九)支持居民換購住房。自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，按照《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2022年第30號)和《國家稅務總局關于支持居民換購住房個人所得稅有關征管事項的公告》(國家稅務總局公告2022年第21號)規定，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。(市稅務局)

　　五、延長階段性支持政策

　　(三十)自2023年1月1日至2023年12月31日，繳存職工連續、正常、足額繳存住房公積金6個月(含)以上的，即可申請住房公積金貸款;職工購買新建商品住房，首次申請住房公積金貸款的，首付款比例不低于20%;住房公積金賬戶余額不足3萬的按3萬元計算，可貸款額度提高至30萬元;無房且租房的住房公積金繳存職工，符合租房提取條件的，提取額度在現行額度基礎上，上浮50%。(市住房公積金管理中心)

　　(三十一)繼續開展鼓勵農民、大學生購房工作。自2023年1月1日至2023年12月31日，農民、大學生購買的首套新建商品住房或存量住房面積在90平方米(含90平方米)以下的，政府每套補貼0.6萬元;面積在90平方米以上的，政府每套補貼1萬元。其中，采用商業貸款方式購買90平方米(含90平方米)以下新建商品住房的，按照一年實際支付正常貸款利息額度的10%給予補貼;購買90-144平方米(含144平方米)新建商品住房的，按照一年實際支付正常貸款利息額度給予15%的補貼;購買144平方米以上，不給予貸款利息補貼。貸款利息補貼支持政策期限為一年，申報購房補貼截止時間為2024年6月30日。

　　本政策中所指農民，是購房人為農村集體經濟組織成員，或其家庭成員(包括父母、配偶、子女)中至少有一人是農村集體經濟組織成員。本政策中所指大學生，是畢業五年以內、全日制本科及以上學歷留吉返吉高校畢業生。本政策中農民、大學生購買的新建商品住房或存量住房為城市規劃區范圍內國有土地上非別墅類住房。(市住房和城鄉建設局、市財政局)

　　(三十二)保障建設方、施工方、購房人合法權益。因2020年至2022年疫情不可抗力情形,不能按照土地出讓合同約定的竣工時間竣工的開發建設項目，經當地城區政府、開發區管委會與開發單位出具相關證明文件證明確屬疫情原因的，可以參照合同約定進行竣工延期。不能按合同約定時間交付房屋的，房地產開發企業應及時通知購房人，并與購房人協商，適當順延交房日期，具體由交易當事人商定。(市規劃和自然資源局、市住房和城鄉建設局、各城區政府、開發區管委會)

　　(三十三)本意見中二、三孩家庭，農民、大學生等群體購房享受的優惠政策不重復享受。

　　本意見適用范圍為吉林市各城區政府、開發區管委會，各縣(市)可參照執行。

　　本意見自2023年3月31日起施行，有效期至2024年3月31日。有效期暫定一年，由市住房和城鄉建設局等部門負責解釋。

吉林市人民政府辦公室

2023年3月27日